一条完整的深圳炒房“忽悠链”是如何形成的?
原标题:一条完整的深圳炒房“忽悠链”是如何形成的? 每经记者:甄素静 吴若凡 王佳飞 所有炒房的开始,都离不开“念想”。 在这场“念想”里,以实现财务自由为终极目标,有些人被大V洗脑,交钱入会,层层盘剥,最后钱房两空。据《每日经济新闻》此前报道,微博大V“深房理”所讲的诱人买房致富故事,让身在江苏的魏静(微博名“7蟹姐姐”)和身在河南的杨乔心动不已。 两人虽身在天南地北,但都做了同一件事,加入“深房理”粉丝会员社群,再走完缴纳会员费、咨询费、手续费等完整流程。 今年3月,魏静定下了深圳前海时代的房子,但一个月后,深圳经营贷政策突然收紧,加杠杆买房的魏静资金链断裂,刚入手的价值728万元房产被法院查封;杨乔虽然及时醒悟并中止买房,但也损失了上万元。 在《每日经济新闻》的第一篇报道《深圳“炒房”扒皮链调查:大V洗脑,交钱入会,层层盘剥,钱房两空!》发布后,6月4日,深圳市房地产中介协会发布郑重提示,市场上存在部分“炒房”团伙通过营造楼市追涨氛围,吸纳会员的行为,涉嫌扰乱我市房地产市场秩序,严重触及法律法规,要求房地产中介机构、中介人员严禁参与或协助类似“炒房”团伙的违法违规行为,包括为此类团伙提供揽房揽客的便利等。 深房中协在接受记者采访时表示,暂不方便回复,静候通知。 前海时代小区 每经记者 甄素静 摄 近半月以来,《每日经济新闻》记者兵分三路,分别在北京、上海、深圳三地,对数位当事人进行了深度调查。 6月6日,记者见到了魏静,她被困在深圳,奔走于公安局、工商局和小贷公司间,她坚信自己不是“套路贷”的第一位受害者,也不会是最后一位,只是她还有精力去抗争。 魏静反复强调着自己已经无路可走,走哪条路都有圈套在等着她。她对“深房理”从起初的完全信任,转变到了彻底失去信任,甚至连一个电话都不想再打。 她说她有全套的“被套路”证据,没有人看,也不知道该交给谁看。对于一个月后的官司,以及事件的结局,她说她做好了最坏的打算。 而对于魏静声泪俱下的控诉,在与《每日经济新闻》的独家对话中,“深房理”近乎全盘否认,并起诉了魏静,理由是诽谤造谣,态度异常刚烈,表示坚决不和解。垫资公司也起诉了魏静,理由是欠钱不还。 12780元入会费开启“财富自由”之路 《每日经济新闻》记者在调查中发现,部分地产微博大V和中介公司、小贷公司之间,已经形成了一个缜密的“贷款利益链条”:抵押——中介垫资——付全款借壳办理经营贷——还垫资——拿到房本还贷款——再拿新房本抵押…… 在深圳,房产大V主要分为两类,一类以“深房理”为代表,他们有专业的团队,为会员提供全流程的购房服务建议,包括落户、购房名额、选房、找小贷公司垫资等,其中每一个环节都需要在中间商身上花钱,而且越往后,“抽成”的中间商越多。“深房理”入会费为12780元,交了钱便有工作人员开始在线指导买房。 另一类以“深圳木子”等为代表,他们早期随着房地产行业发展,获利颇丰。现在以过来人身份,根据自身多年的深圳地产观察经验,为会员提供选房建议服务,教人买房。严格意义上来讲,这类大V并不是真正的地产从业人员,咨询服务也并非其“名义”上的主业。 关于后者的咨询方式,仍以“深圳木子”为例,专属咨询1888元/年,此外还有两个咨询渠道:一是微博提问,价格388元,问一个问题,不接受反复私信追问;二是微博V+会员,1688元/年(1088元/半年),权益是可以免费看所有微博会员文章和微博问答,另外有微博群讨论。 他们的共同点是通过微博、微信等社交平台,宣导自身在地产行业的获利战果及对他人的价值,以咨询服务、直播分享、线下论坛报名等形式向会员或粉丝收取费用。 深圳金融业和自媒体极度发达,这样的大V和垫资公司、金融公司并不在少数,也成为不少从业者养家糊口,甚至实现财务自由的重要途径,而从业者中也不乏名校高材生,选好案例、讲好话术等,成为他们快速获得置业者信任的基本方法。 这个群体间的竞争十分激烈。 以育儿之名 名校法学硕士的微博导流 在这条产业链的最上游,《每日经济新闻》记者发现,一个叫“美妈陈X泉”的微博号,以母婴内容为主,却是为“深房理”输送潜在购房粉丝的重要渠道之一。 据了解,“陈X泉”本名张X,毕业于某名校法律硕士,后在深圳某房企从事法务工作,不久又辞职,专门在微博上卖课程。 粉丝沙甜告诉《每日经济新闻》记者,“陈X泉”会在粉丝群的公开课里教会员们用结婚、离婚的方式来获得购房资格。通过买房获得财富自由,让自己和孩子过上更好生活,走出新的精彩人生。 作为一名大龄单亲妈妈,沙甜对此深以为然。 “刚开始我只是认同这个人,看她记录个人生活,分享对于育儿和心理学的观点,都挺让人信服的。尤其是她名校法学硕士的名头,让人觉得很专业、有光环,所以后来她开始在网上卖课,不少人会去听。” “陈X泉”经常以“切身经历”为例,在课上告诉粉丝,自己是如何离的婚、怎么照顾小孩,甚至不避讳宣扬自己的家丑。 生动的案例和”真诚”的讲解加持,令“陈X泉”的粉丝对其信任无比,以此为基础,“陈X泉”会在课上频繁提到“深房理”,说“他”逻辑通透,引领她走向了财务自由。 沙甜们告诉记者,“陈X泉”很擅长在课程或粉丝咨询中,一点点击破大家的顾虑。 例如户口。 在他们向记者提供的一段录音中,“陈X泉”耐心而细致地向粉丝们讲解,涵盖“如何找一个有深圳户口的人去结婚”,“年龄大、学历不够的,需要多找几个深户提高概率”,“假结婚买了房子就可以离婚,深圳做这一套很成熟”,“入深户不是一定人要在深圳”,“入深户很容易,找专门的中介花几千块就能成功”等等。 根据沙甜的描述,在讲课和咨询中,“陈X泉”还经常让粉丝去贷款,说人人都抱着金饭碗,比如保单、房产等,都可以质押。 所有的一切,都围绕着教粉丝“以年化利率不超过8%,买下价值千万的房子”。 “如果选对房子,深圳房子一年涨幅会不超过8%吗?去年深圳房价一年涨幅15%!” 不久后,不少粉丝便形成了这样的思维,开始在炒房的幻想中越陷越深。 独家对话关键人物“深房理” 在整个炒房链条中,知识储备最丰富、用户群体最多的大V们是最为关键的一环,同时也是“魏静们”认为的麻烦的起点。 6月7日,《每日经济新闻》记者(下称NBD)采访了本次炒房事件爆发的关键人物“深房理”。 NBD:为何引导魏静这样的外地人来深圳买房?它中间可能会涉及到名额、落户等违规行为。 深房理:首先我不知道她具体哪块违规了,我不觉得违规,这是合理合法的买房,如果不合法的话,早就出问题了。 我在网上做教学,他们会问我哪里的房子好,比方说我就觉得深圳做得很好,买不买是他们的选择。我又不是卖房子的,也不是中介,我是个老师,只是因为我有知名度。她(魏静)一会说我套路她,一会说垫资公司套路她,都这么久了,如果有问题,不管是警方,还是检察部门,是不是早就解决了这个事?这相当于有人走你门口碰瓷。 NBD:比如说假结婚假户口本这一方面,在魏静跟媒体的描述中,她有花费5万元左右,然后办理了假结婚。 深房理:这就是一面之词。第一结婚就没有真假,只要结婚就是真结婚,谈不上违规不违规。最重要的是,我们也不知道这种情况,她也不会告诉我假结婚。 NBD:你在魏静买房过程中扮演的是什么角色? 深房理:提供咨询服务,我就是个老师。我本来在微博上就是负责会员房产板块的教学,我就是在买房过程中提供了这些服务。 NBD:你并不知晓她怎么拿到这个买房名额的是吗? 深房理:如果她说我知道,也得提供一些证据,比如发微信告诉我了,或是打电话告诉我了,这种事情她都没有告诉我。 NBD:但魏静提供给媒体的信息是,所有交易流程包括贷款结婚全部都是通过你的会员群,也是你介绍说,“不管做什么交易,全部在我的会员群里,这样有问题的话,我可以协调”。 深房理:我的确是说过这种话,说尽量在会员圈子里面找人。但她的描述有点走偏了。我的原因很简单,因为这里边相对来讲信息更透明一些。 NBD:前海时代的房子是你推荐给魏静的吗? 深房理:我从来都只推片区,不敢推楼盘,因为推楼盘会引起市场波动。大家一起去买一个楼盘,房价不就涨多了?我就告诉会员,那一片区很好,为什么说那里很好?因为那里是前海自贸区,正在建设中,周边的房子会升值。 前海时代小区挂牌价 每经记者 甄素静 摄 NBD:魏静向媒体描述,说有中间人尹X芳、尹X荣,这两位你不知道是吗? 深房理:尹X芳是我以前的同事,去年就来我这里帮过一段时间忙。尹X荣跟尹X芳是表亲,我知道尹X荣,但没有见过,也没有联系方式,因为我平时做教学,他们是做贷款中介的人,我一般就避免跟他们认识,因为真的没啥好认识的。 NBD:有很多会员说是通过陈X泉(另一个微博博主)找到你,你认识陈X泉吗?你们之间是否存在一定利益分配关系? 深房理:这个完全胡说八道。微博上我们经常跟很多人互相转,我可能也不认识他,在网上我觉得他的观点很好,可能就会转了。 至于利益分配就更不可能了,在微博上,互相转东西是很正常的一件事,这就是一个正常的相互转发,因为我在房地产板块本身就是头部大V,就做这个,所以说像他也需要买房子对吧?他有时间问我,他也是我会员,没有利益输送这个问题。 NBD:你知道是谁给魏静推了前海时代这个楼盘吗?是尹X芳或者尹X荣吗? 深房理:不是尹X芳,要是尹X芳推的话,出问题我就解决了,这6万块钱我也送了。魏静拿不出来所谓任何有关沟通、聊天等证据,而且尹X芳来我这里帮忙的时候,我就明确告诉他们不能这么推,容易出现这种误会。 NBD:认识给魏静办理房产交易的中介吗? 深房理:不认识。魏静现在是自己拿到了房产证,欠了帮垫资的人400多万元,然后房子被查封,并不是别的原因,也不是房子买错了。比方说我要是说哪里房子好,然后你买了它跌了,你找我麻烦,可能是判断失误,我还能理解。但现在是你买房子,缺一笔钱让我帮你垫资,我垫完资之后你不还给我,你说我会不会告你?跟我教学这个课程里没有任何关系。 她的房子是买到了,首付比例就是40%左右。 银行贷款规则变动,刚买的不能贷款,要等6个月,民间机构也是正规机构,你可以抵押给民间机构,你把钱还给人家,这个事就没了。但她不抵押给别人,然后别人的钱也不还。 NBD:魏静有向你解释她为什么不抵押给别的机构吗? 深房理:就是不想还了,没有什么。拿钱不想还的人很多,她还欠尹丽芳6万块钱,也没还。 NBD:网上传言你之前说过,魏静跟你的中介费、服务费等也都没有付清是吗? 深房理:你看你这不是误导我了吗?她跟我没有关系,我又没有去做,我又不是做中介的。是别人通过各种渠道告诉我这件事。其实事实很明确,她只是借钱不想还。现在只要把房子抵押了,把别人钱还了就完了,她就不愿意这样做。 至于炒房这个事,就一个人买一套房,跟炒房没关系。 NBD:跟其他会员有过类似纠纷吗? 深房理:肯定没有。如果有的话,她事情曝出来的时候不就会有别人也曝出来吗? 以教育之名 “深X夫妇”的微信导流 《每日经济新闻》记者调查发现,一些打着“教育”之名的微信公众号也是引流的渠道之一。子女教育和炒房,被一些投机者步步串联,方式是时下最普遍的鸡汤式“贩卖焦虑”。 不能让孩子输在起跑线上是现在很多父母的想法,子女教育是很多家庭的中心问题,很多互联网教育公司便应时而起。 从表面上看,这是一个励志的教育公众号 未来X藤教育科技(北京)有限公司(下称未来X藤)便是其一,他们的口号是“让每个中国孩子分享最好的教育”。 不过启信宝显示,未来X藤的主营业务包括技术推广、软件开发、经贸咨询等,唯独没有教育。 如果通过网上的课程看,这家公司推荐的都是如何培养孩子,何如陪伴等等,并没有什么特殊。但记者调查后发现,未来X藤会经常提供一些“别人家”的故事,比如学霸的经验,很多家长会由此触发更深的焦虑,这只是套路的第一步。 未来X藤给出了解决方案,在众多推荐的关键词中,“规划”是被反复提出的。比如,“具体如何做好孩子的生涯规划?最重要的就是抓住人生重大的转折期。” 表面上看,这些因素和炒房并没有关联,但未来X藤并不仅仅提供在线课程,更多的玄机隐藏在线下活动中。 未来X藤家长会的评论区互动中,时常会出现一个名为“深X夫妇”的账号,这个账号介绍是“未来X藤深圳代理”。 如果再继续进入“深X夫妇”的账号页面,一条完整的炒房产业链便逐渐呈现。 在深圳的爱米和星佳共同组成了未来X藤的“深X夫妇”,他们会对未来X藤的用户组织线下活动。“深X夫妇”表面上是教育公司的深圳代理,却宣称会教你实现“财富自由”。 “深X夫妇”的日常 在他们的宣传中,深圳是为了下一代而非去不可的地方,他们引用了一个咨询者的说法:“我不来深圳,万一我儿子要来,到时候我还得跟着过来。万一我儿子不来,我孙子以后想来,我儿子还得跟着孙子过来。” 当你为了下一代落户深圳时,他们为你提供的代办户口的业务便开始了。“遇见了深X夫妇,深漂马上变深圳人”,这是二人打出的业务宣传口号。 “深X夫妇”告诉购房者们,支付8800元代办费用,通过他们公司缴纳社保,只需要本人到深圳一次,2~3个月便能够成功落户深圳。 当然,为了促使你在他们这里办理落户,还提供“立减1000元,如果能自己到深圳体检,还能再优惠1500元”的活动。 当你办理完成深圳落户,这个时候,两人便同时向你推销在深圳买房,并告诉你“这就是你通往财富自由的道路”。 “来了就是深圳人的后半句是,没房就不算是自己人。” 在“深X夫妇”的描述中,深圳的房子几乎买到就是赚到,有人因为没有购买他们推荐的房子而“少赚了300万”。 “马上买,提前买”、“用投资思维买房,买赚不买住”、“接受投资自住分离思维”。 如果你逐渐接受了这些宣传的言辞,萌发了在深圳落户买房的想法,很好,“深X夫妇”就可以在你身上开展下一步业务了。 深圳户口落下之后,想买一套学区房,但手中资金不足怎么办? 没关系,“深X夫妇”还能为你提供加杠杆的融资服务。 他们告诉你,要“学习房产金融知识”,买房的时候要“买按揭不买全款”。 “深X夫妇”向记者表示“在深圳有融资渠道”,而从公开资料看,他们还提供各种银行信用卡的代办,广告语是“私人银行卡,群友专享,专人对接,零费用”,“visa顶级卡无限卡,只限新客户申请”。 到了这一步你会发现,你已经在子女教育的问题上走得太远了,并且每一步都需要你付出真金白银。 在“深X夫妇”的计划中,2020年要完成协助在深圳购房的人数翻倍,个人业绩要达到3.5个小目标。 投资客“什么条件都可以接受” 即便前有魏静爆仓失败案例,后有各种外界认为“被坑”的粉丝,但仍挡不住外地人想要在深圳楼市试水捞金的念头,他们最后抛出的底线是“什么条件都可以接受”。 《每日经济新闻》记者留意到,在某大V的小密圈内,有投资客问,自己是外地户口,本科学历,外地有房,有房贷,在深圳怎么样才能有3成首付购房资格呢?可以接受落深户,房产可以卖出。最后补充了一句,什么条件都可以接受,而大V给到的建议是,全款购买再抵押贷款。 这其中,便会涉及落户、选房、垫资、抵押等一连串环节。 在外地工作的江辛一直关注深圳楼市,他告诉《每日经济新闻》记者,2017年时他曾从外地飞来深圳找管家公司看房。当时龙华区被热炒为深圳网红区,大V极力推荐江辛贷款买入某新建大型社区。实地看房后,他分析了周边商品房供应量和产业配套,认为被推荐物业并不适合投资,便没有听从大V建议匆忙购入。 此后深圳很快横盘,他在其他城市购入的房产收益也并不理想。到现在回想起,江辛依然庆幸自己没有冲动。他说,如果没有去年深圳豪宅税取消后的一轮涨幅,投资客很难出手卖掉,甚至当年他看房时间段买入的投资客基本上是亏的。 对于为何异地买房,江辛几乎跟所有看好深圳楼市的人一样,即便相比其他城市,深圳房价已在高位,但还有价值。有些总价低的房产交易中介费打包价1万~2万元,高总价房源交易收取1%~1.5%交易费用,这在其他一线城市是很难做到的。而这也是金融公司、管家公司竞争激烈、充分市场化带来的福利之一。 小贷公司“与银行有协议” 小贷公司又是怎么运作的? “超低利息,绿通渠道”。《每日经济新闻》记者以购房者身份采访了一位贷款公司工作人员张可,在整个沟通过程中,这是他反复重点强调的。 小贷公司的业务广告 对于市场上争议新拿到的房本可否抵押,张可十分自信地向记者强调没问题,月息4.1~4.5厘,贷款时间3~5年,还款方式可以先息后本。 张可还向《每日经济新闻》记者展示了他们最近的成功案例,不过已办理成功的客户房产是在深圳出政策前买的,房产证日期是今年4月初,抵押登记日是5月28日。 小贷公司的成功案例 对于是否指定抵押银行,他表示是根据客户实际情况推荐的,而为何可以渠道进件(资料准备好后提交给贷款公司或银行系统),他解释称他们公司与银行签有协议,交了几百万保证金。 在沟通过程中,张可建议记者,如果在深圳有房产,可以进行“房产转押置换”。所谓”房产转押置换”,就是将原来已经有抵押的房子,垫资过桥解押,再重新在入押银行套出房产升值部分资金,利率比房贷还低。 小贷公司的操作流程 张可举了个例子,假如一套房子当年100万元购入,首付30万元、按揭70万元,经过几年的房产升值和每月还款,目前房产价值300万元,房贷还剩60万元。在60万元垫资过桥解押后,客户就有了一套价值300万元的全款房,此时拿红本以公司经营形式抵押给银行,可以贷款房屋总价的7成,就是210万元,还掉贷款公司的60万元,还剩下过桥资金150万元。 “这部分资金利息非常低,资质好的可以做到月息3~4厘,比之前房贷利息还低。额度大,年限长,还款压力小。相当于重新按揭一次。” 在这其中,他们收取的费用是2万元起,贷款金额大的话按照贷款金额1.5%收取,没有其他费用。张可还表示,贷款后他们会根据贷款年限一直为客户提供服务。如果没有注册公司,张可表示他们可以帮忙解决,或介绍渠道,收费是5000~6000元,公司性质不同价格不同,同时批件阶段会协助审核,此后公司每年报税即可。 除此之外,他表示还有很多贷款形式壳公司可做,流水弱化,负债宽松,3~5天拿钱。 对于壳公司是否安全,是否会被临时抽贷,张可信誓旦旦保证不会,他们会指导客户准备资料直至完成审批。 截至记者发稿,“深房理”的粉丝又增加了,主理人对“地摊经济”发表着自己的看法;纠纷缠身的魏静并没有回苏州老家,也没能安心住进高价购得的房子,下个月官司就要开庭了,但她还没有找好合适的律师;“深X夫妇”和未来X藤继续被粉丝们奉为圣人,他们说“深圳团队的春藤分院目标远大,正在打造关于人生关键节点的人生规划局”。 一切都很安静,像什么事都没有发生过。 记者手记丨从炒房到暴富有多少坑? 在这场炒房实现财务自由的“念想”里,有人闷声吃亏,有人闷声发大财。 风波中的魏静显然归不到这两类人中,也肯定不是来深圳掘金的最后一人。记者调查过程中所加的中介们,还在朋友圈频繁为自己的业务打广告,“10年买房21套”“半年涨100万”“买房实现财务自由”“一站式落户,稳准快”等等,每一个字眼都看得局外人血脉喷张,好像不参与其中,转瞬就错过一个小目标。 深圳地少,商品房供应严重不足,稍有风吹草动便能在楼市激起大浪。比如,去年8月社会主义先行示范区概念一出,横盘近两年的楼市开始逐步回温,直至豪宅税取消,楼市被彻底点燃。加之中介和金服公司渲染的暴涨暴富故事,引得外地人源源不断地加入深圳买房行列。或者确如网友调侃所言,单就房产这一重资产项而言,深圳,已是全国人民的深圳。 事件还在继续发酵中。 记者:甄素静 吴若凡 王佳飞 编辑:陈梦妤 视觉:刘阳 排版:陈梦妤 马原 每日经济新闻

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